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韶關開盤而未售的商品房住宅還有近萬套

2016-03-05 10:10

今年以來,房地產市場在信貸政策、稅收政策、戶籍改革和去庫存等一系列利好政策的影響下,量價兩旺。然而,前期井噴式開發積累下來的待售房源依然有一大批未能消化。

記者近日查詢韶關市建設與房地產信息網得知,目前韶關開盤而未售的商品房住宅還有17833套?!敖鵓乓敝?,這1.7萬余套能否在與更新、更好的房源PK之際實現成交,考驗著各大開發商的智慧。國家統計局韶關調查隊在對市場的走訪調研之后,找到了一些良方。

小樓盤知名度低賣不動怎么破?

——精準定位挖掘周邊顧客群

毫無疑問,在碧桂園、恒大、保利的超高人氣和超大知名度的沖擊下,本地知名品牌開發商已經不復當年的輝煌,更何況一些只有三五幾棟,甚至獨棟的小樓盤。

所以,即便今年以來,韶關市區房地產市場在其他城市銷售熱潮的輻射下,出現銷售價格平緩上升、銷售量大幅增長的旺盛勢頭,但這只是部分大型樓盤出盡風頭,很多小樓盤還未走出庫存量大的困局。

對此,國家統計局韶關調查隊的分析人士認為,對于“兩級分化”的事實需要冷靜看待,因為這是市場規律,小樓盤不具備扭轉格局的實力,唯有根據樓盤實際情況,找準市場定位,挖掘樓盤周邊顧客群,如根據周邊居民的經濟狀況,有針對性地制定促銷方案;在部分樓盤“精裝修”不斷升級的情況下,小樓盤可采取簡易裝修、低價銷售措施,吸引經濟能力較弱的剛需顧客和“新市民”購房群體。

記者在走訪市場的過程中也發現,受傳統安土重遷的思維影響,很多本地市民在釋放改善型需求時更傾向于在目前所在地附近的新樓盤處選擇,這其中,尤以40-60歲的中老年置業者為主。比如,在很多人認為火車線路旁邊太吵時,東河原住居民卻表現出對這一片區內樓盤的喜愛,尤其是價格相對偏低的小樓盤,有人笑稱“沒了火車聲反而會不習慣”;同樣,南郊的居民也認為當地交通便利、配套完善,不愿意往其他地方搬遷。

“唯有根據市場需要,滿足不同的客戶需求,挖掘不同層次的客戶,才能在激烈的市場競爭中贏取一定的份額?!?

分析人士如是說。

銷售價格漲幅超過收入漲幅怎么辦?

——穩定銷售價格刺激剛需是重點

“漲價了!”這幾乎是在去年和今年都有看房經歷的市民的共同感受。尤其是芙蓉新區的房源。記者查詢數據后了解到,拋開今年6月份以來韶關開始啟動安置房選購程序拉低銷售均價不說,僅以今年5月份5107.32元/平方米計算,對比去年同期上漲8.9%。而同期,很多市民表示,收入未有實現同步增長,所以,“買房變得越來越難”。

記者采訪了解到,這一年多以來銷售價格同比上漲較快主要有四個方面的原因:

一是商品住宅房源供給結構調整,主要是部分樓盤別墅供應量急劇減少,后期銷售價格逐漸走高,別墅單套面積大,單價較高,對銷售總額起到了明顯的拉動作用;

二是精裝房產品升級,部分樓盤在精裝房的基礎上繼續升級,提高裝修標準,銷售價格也水漲船高;

三是毛坯房源減少,銷售排名靠前的幾大樓盤,均以精裝房為銷售主打產品,特別是在市場回暖的狀況下,毛坯房推出量減少。部分毛坯房源的樓盤,也加入了裝修優惠的促銷措施,導致銷售價格上漲;

四是促銷優惠活動減少,房地產市場回暖,樓盤促銷活動和優惠幅度均減少,目前還有部分樓盤推出單價4000元以下的房源,但與去年同時期相比,推出量明顯減少。

“下半年,穩定銷售價格,刺激剛需進一步釋放,推出價格靈活、戶型多樣的房源應該作為穩定市區房地產市場后續發展需要關注的重點?!痹詼允忻窠兇叻煤?,國家統計局韶關調查隊的分析人士得出了如是結論。

“金九銀十”黃金期如何把握?

——謹慎定價避免“有價無市”

按照房地產市場的規律,六月沖量銷售,七八月銷量回落,“金九銀十”迎來新一輪的銷售高潮。從目前來看,七八月份的行情確實也如往年一樣,接下來,開發商需要做的就是保證“金九銀十”的成色。

從記者走訪的情況來看,熱門樓盤正努力通過“認籌、預約”等措施,收集“金九銀十”的銷售籌碼。但是國家統計局韶關調查隊的分析人士提醒,部分庫存量小的樓盤,應當加快建設步伐,以便“金九銀十”有房可售;部分滯銷小樓盤,需要趁銷售領頭樓盤價格微漲之際,加大促銷力度,加快“清倉”步伐,避免年終又陷入滯銷困局。

分析人士表示,銷售排名靠前的大樓盤,應該繼續發揮市場銷售領頭羊優勢,穩定市場旺盛格局,但在銷售價格方面需謹慎定價,避免出現“有價無市”的局面,下半年穩定房價、加快銷售步伐是促進房地產市場穩健發展的關鍵。

“建議各樓盤靈活調配精裝和毛坯房源的比例,給購房者更多的選擇空間,也給樓盤爭取更多的客源,從供給側做好服務,促進房地產市場進一步向好發展?!備梅治鋈聳勘硎?,針對購房需求,建議商業銀行貸款、公積金管理和稅收政策等方面出臺更加實惠的措施,進一步刺激剛性和改善性需求,使商品房市場保持良好的銷售勢頭。